Pourquoi acheter son logement ?

La principale raison d’acheter un bien immobilier est a priori d’y habiter. Cependant, la défiance des marchés boursiers, les faibles rendements de l’épargne et leur corollaire de taux d’intérêts historiquement au plus bas permettent d’envisager la pierre comme un placement intéressant. Il y a ainsi deux types d’acquéreurs, les investisseurs et les résidents.

« Investisseurs privés et non-professionnels ne rêvez pas d’un rendement de plus de 5%, les fonds de placements se contentent de moins »

De plus, sachez qu’il vous faudra investir du temps pour gérer votre bien en location, même si une régie administre la PPE. Les travaux envisagés, l’analyse des offres, le contrôle des comptes et la préparation des séances de PPE prennent un temps considérable.

Si par le passé l’investissement immobilier pouvait être considéré pour la plus-value générée en plus du rendement locatif, ceci s’avère plus aléatoire dans le contexte de marché à venir et c’est donc sur le seul rendement du loyer qu’il faut tabler. Il est plus aisé de calculer le loyer en fonction des biens similaires loués dans le même quartier que d’estimer les charges sans négliger impôts fonciers, assurances, charge fiscale accrue sur revenu ou l’estimation des travaux et entretien à court et moyen terme.

1 La situation

C’est le point le plus important. Il s’agit de fixer l’emplacement qui vous paraît idéal en fonction de vos critères et de déterminer le rayon de recherche à ne pas dépasser.

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La situation est primordiale, que vous souhaitiez habiter le logement ou le mettre en location, car dans le premier cas, votre vie et celle de vos enfants va changer selon la ville, le quartier que vous choisirez et dans le second cas parce que votre futur locataire est certainement sensible aux mêmes critères. Si les prix de l’immobilier baissent c’est en premier lieu les habitations grevées par des nuisances rédhibitoires telles que ligne à haute tension, chemin de fer, autoroute, orientation défavorable, absence de balcon ou d’extérieur, vis-à-vis, etc.. qui seront impactées. Un logement sans nuisances avec vue sur le lac et grand balcon se vendra même sur un marché difficile.

Etablissez une liste de critères auxquels vous ne dérogerez pas et ceux qui supportent quelques concessions.

2 Le type de bien

Villa, logement mitoyen, habitat groupé, appartement PPE, duplex, rez-de-chaussée, attique? Neuf ou ancien?

Acheter un bien immobilier en Suisse magazine architecture suisse romande

beaucoup de questions qui trouvent une réponse dans votre mode de vie et vos envies si vous souhaitez y résider. Par contre, s’il s’agit d’un investissement, le critère de rendement doit rester prépondérant et exclure les critères émotionnels.

Le neuf, plus cher que l’ancien, bénéficie de techniques modernes et d’une isolation plus efficiente. Il devrait s’avérer moins coûteux en charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Attention toutefois aux postes importants des charges PPE que sont la conciergerie, ascenseurs, arbres et haies de haute taille, piscine, administrateur. Il n’y a pas de travaux à prévoir à court terme, même s’il est préférable de prévoir un fonds de rénovation le plus tôt possible.

Dans l’ancien, le choix est plus large, le potentiel est plus élevé, mais les pièges sont nombreux (chaufferie ancienne, citernes, canalisations anciennes, murs de soutènement, isolation déficiente, état de la toiture, mise aux normes non réalisées, bail en cours, conflits au sein de la PPE)  Voir l’article Achetez un appartement à rénover : bonne ou mauvaise idée ?

Les petits appartements se louent plus facilement et relativement plus chers au m2, par contre il y a plus de turn-over, ce qui génère plus de travail de gestion. Sachez qu’en tant que bailleur, vous pouvez souscrire une assurance qui vous garantira de percevoir les loyers en cas d’insolvabilité du locataire.

3 les services de proximité

La tendance est au retour à la vie urbaine de qualité, qui permet de profiter de la vie sociale liée à la ville, à ses infrastructures, services et commerces de proximité.

4 Les transports

Les difficultés rencontrées quotidiennement par les pendulaires sur les routes d’accès en ville font de la problématique des transports un sujet crucial.

Acheter ou louer un bien immobilier en Suisse - magazine architecture suisse romande

De plus en plus de personnes souhaitent pouvoir se passer de leur voiture et bénéficier de transports publics pratiques (bus, métro, car-sharing, mobilité douce, etc). Le potentiel d’une ville, d’un point de vue urbanistique, est déterminant pour le rendement futur. Soyez visionnaires.

5 Le budget

Investir dans l’immobilier n’est pas anodin, n’y engagez pas toutes vos économies. Que ce soit pour son logement principal ou secondaire, comme investissement locatif destiné à compléter votre revenu en investissant vos économies ou votre 2e pilier, l’engagement est sur du long terme. L’immobilier reste un placement sûr, mais gardons en mémoire qu’il a connu et connaitra des fluctuations cycliques, quand bien même les autorités prennent des mesures restrictives pour éviter la surchauffe voire l’éclatement de bulles immobilières. Il s’agit donc de se fixer une limite budgétaire raisonnable, afin de ne pas être contraint de vendre en période défavorable et de pouvoir passer une période plus difficile.

La loi du marché s’applique toujours. Consultez les annonces du quartier ou de la commune, afin de déterminer le prix moyen par m2 d’un bien immobilier. Les prix affichés sont susceptibles d’être négociés, renoncez à un achat qui ne remplit pas tous les critères de rentabilité que vous souhaitez, il y en aura d’autres à voir et à analyser. Les achats précipités, trop chers et mal étudiés conduisent à des mauvaises surprises et à une rentabilité que l’on ne pourra plus rattraper. Soumettez à votre banque le dossier d’un bien, ils vous renseigneront sur la pertinence du prix, avant de vous engager et de devoir renoncer faute d’accord de votre banquier.